Baufinanzierung – Rechner & Vergleich – Immobilienfinanzierung mit Baukredit & Darlehen

Eine Baufinanzierung ist immer etwas, das man gut planen und durchdenken sollte. Reicht das Eigenkapital nicht aus, um die Gesamtkosten des Hausbaus gänzlich zu begleichen, muss eine Fremdfinanzierung beantragt werden. Alle Informationen und Konditionen dazu und einen seriösen Baufinanzierungsrechner finden Sie in diesem Ratgeber online!

Für eine Immobilienfinanzierung gibt es viele unterschiedliche Formen: Am beliebtesten sind ein Kredit oder ein Darlehen (auch Bauspardarlehen), um die Hausbaukosten zu begleichen.

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Alle Angaben sind ohne Gewähr auf ihre Richtigkeit!
Die Berechnung dient nicht als Angebot (Zinsen sind fiktiv!)


Wie finanzieren sich Immobilien?

Eine Baufinanzierung stellt eine zweckgebundene Finanzierung für Immobiliarvermögen dar. Hierbei spielt die Art der Finanzierung zunächst keine Rolle, ebenso wie die Personenart, d.h. Privat- oder Geschäftsperson, die gegenüber der Finanzierer auftritt. Auch ob die Immobilie später eigen- oder fremdgenutzt wird ist zunächst irrelevant.

Eine Immobilie kann verschieden finanziert werden. Folgendes kann der Finanzierende für seine Immobilie miteinbringen: Bank- oder Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere, liquidierbare Rohstoffanlagen (z. B. Gold oder Silber), Eigenleistungen oder staatliche Förderungsprogramme.

Kredit oder Darlehen zur Finanzierung von Immobilien

Bei einem Hausbaukredit oder einem Bauspardarlehen, um sich endlich den Traum vom Eigenheim finanzieren zu können, muss man auf mehrere wichtige Dinge achten. Zum einen ist es wichtig zu wissen, wie hoch die Kreditsumme schlussendlich sein muss. Zum anderen müssen auch die monatlichen Kreditraten zur Abzahlung und Tilgung über mehrere Jahre ebenso leistbar sein, wie die anfallenden Bauzinsen. Erstellen und berechnen Sie daher unbedingt einen Vergleich mehrerer Angebote von Kreditinstituten und Banken, um die sicherste Form der Baufinanzierung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu erhalten!

Baufinanzierung & Kreditangebote vergleichen

Wenn Sie bereits ein Angebot von Ihrer Bank vorliegen haben, sollten Sie dieses unbedingt mit anderen Kreditgebern vergleichen. Holen Sie sich eine zusätzliche professionelle Meinung im kostenlosen Beratungsgespräch mit unseren Finanzierungsexperten ein! Gerne begleiten wir Sie auch zu Konditionsgesprächen mit Ihrer Hausbank und holen zusätzliche Finanzierungsangebote für Ihr Bauvorhaben ein.

Baufinanzierung

Baukreditrechner
Kredit berechnen

Das Traumhaus bauen: Fast jeder wünscht sich ein eigenes Haus für die Familie – entweder zum Wohnen im Eigenheim oder als sichere Wertanlage. Das Eigenkapital reicht nicht immer aus, um den Wunsch sofort in die Realität umzusetzen. Es lohnt sich also, regelmäßig die aktuellen Marktkonditionen für einen Baukredit zu vergleichen. So erfährt man, ob es inzwischen ein passendes Finanzierungsangebot gibt.

Wer das Haus nicht gebraucht kaufen möchte, sondern den Bau eines Neubaus plant, muss abhängig von der Grundstücksgröße und der Hausgröße Summen von bis zu 250.000 Euro für das Haus mit Grundstück einplanen. Die Nebenkosten und ungeplante wetterbedingte Bauverzögerungen treiben die Kosten zusätzlich in die Höhe, sodass in dem Finanzierungsplan alle Baurisiken und Nebenkosten so weit wie möglich mit eingeplant werden müssen. In Zeiten des Mindestlohns und des Stellenabbaus, der durch die Digitalisierung begünstigt wird, haben nur die Familien eine Chance auf ein Eigenheim, die es zum Beispiel mit einem Nebenjob schaffen, Reserven für das Eigenkapital zu bilden oder eine Vollfinanzierung in Erwägung ziehen.

Um einen Baukredit oder ein Darlehen von der Bank bewilligt zu bekommen, sollten Sie vorab eine seriöse Beratung aufsuchen und einen detaillierten Finanzierungsplan vorlegen. Dieser Plan enthält alle Gesamtkosten des Hausbaus, das Eigenkapital und das notwendige Fremdkapital zur Baufinanzierung.

Alle Informationen zur Ihrem Finanzierungsplan finden Sie hier!

Der Traum vom eigenen Haus

Lebensziele sind wichtig und steigern die Lebensqualität, deshalb sollten Sie den Wunsch nach eigenen Haus nicht zu früh aufgeben. Der Weg zum Eigenheim ist steinig, aber mit einem gewissen Durchhalte- und Sparpotential und einem zuverlässigen Bankberater lässt sich ein Finanzplan erstellen. Wenn das Haus als Ziel feststeht, lohnt es sich, das Haushaltsbudget zu überprüfen, um unnötige Kosten zu vermeiden. Energiesparende Haushaltsgeräte oder der Wechsel des Stromanbieters sind zwei Möglichkeiten, Monat für Monat Geld zu sparen. Selbst kleinere Beträge summieren sich am Jahresende, wenn weitere Sparquellen hinzu kommen zu einem stattlichen Betrag am Jahresende. Ein solider Finanzierungsplan, der die Bedürfnisse der Familie berücksichtigt, aber kostspielige Ausgaben vermeidet, führt oft schneller als erwartet zum gewünschten Sparerfolg.

Das Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung

Eine der wichtigsten Fragen vor der Finanzierung und dem Baubeginn ist: Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Baukredit?

Sobald genügend Eigenkapital vorhanden ist, beginnen die Beratungen mit der Bank über die zusätzliche Baufinanzierung. Es gibt auch Baukredite ohne Eigenkapital, die Konditionen dieser Baukreditart werden in den folgenden Abschnitten erläutert. Wenn der Kredit zur Baufinanzierung nicht angemessen kalkuliert wird, sind unbezahlbare Folgekosten in einigen Fällen die Folge. Die Auswahl eines erfahrenen Bankberaters mit den entsprechenden Referenzen von anderen zufriedenen Bauherrn sind die Basis, für eine erfolgversprechende Zusammenarbeit. Der Baukreditrechner gibt dem Bauherrn einen ersten allgemeinen Überblick über das notwendige Kapital. Die Details werden dann mit dem individuell gewählten Bankexperten besprochen und schriftlich festgehalten.

Hier die wichtigsten Fakten zur Immobilienfinanzierung zusammengefasst:

  • Die Zinsbindung sichert die vereinbarte Höhe der Zinsen am besten für die gesamte Laufzeit zu. Die Zinsunterschiede von Bank zu Bank können erheblich sein, sodass mehrere Angebote eingeholt werden sollten. Der erste Blick auf die niedrige Zinshöhe täuscht, wenn sie nur für einen Teil der Laufzeit zugesagt werden. Danach können die Zinsen zur Kostenfalle werden, weil die Gefahr der Zinserhöhung besteht.
  • Die monatliche Tilgungsrate darf nicht zu hoch sein, um das Familienbudget nicht zu überlasten.
  • Wenn zu hohe Baukreditraten nicht immer getilgt werden können, und Ratenzahlungspausen vereinbart werden, verlängert sich die Laufzeit und die Kosten steigen.
  • Niedrige Hypothekenzinsen lassen den Wunsch nach dem Eigenheim schneller wahr werden.
  • Die Nebenkosten für die Maklerprovision, Notargebühren, Wertermittlungsgebühren oder die Änderung des Grundbucheintrags müssen beim Hauskauf gezielt eingeplant werden.
  • Der Wiederverkaufswert steigt an, wenn der Kauf des Eigenheims angemessen geplant und realisiert worden ist.
  • Der Kauf einer fertigen Immobilie ist oft mit weniger unvorhersehbaren Kosten verbunden als der Bau eines neuen Hauses.
  • Bei Bedarf kann eine fertige Immobilie saniert oder umgebaut werden.
  • Bei Bestandsimmobilien ist die Infrastruktur bereits vorhanden.
  • Die Miete für die bisherige Mietwohnung ist keine Geldanlage, die Tilgungsrate bringt Sie jeden Monat einen Schritt näher an den Besitz eines eigenen Hauses heran.
  • Mit einer Kreditzusammenlegung oder Umschuldung lässt sich die Finanzierung eines Eigenheims im Falle einer Scheidung absichern.

Zinsen – Ausschlaggebender Kostenfaktor beim Finanzieren

„So billig war Baugeld noch nie“, „Wenn nicht jetzt, wann dann?“ – so oder so ähnlich klingen verschiedene Schlagzeilen der letzten Jahre. Trotzdem sind Zinsen ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor, da eine Baufinanzierung eine langfristige Belastung für den Geldbeutel darstellt. Auch das Risiko steigender Kosten bei Verlängerung des Darlehens ist ein wichtiger Punkt, denn die Ungewissheit wohin die Belastung dann geht, ist für den Finanzierenden häufig mit Belastung verbunden. Daher empfiehlt es sich, sich die Zinsen langfristig zu sichern (15, 20 Jahre oder noch länger) und die Tilgung höher anzusetzen, um bei einer Zinserhöhung einen finanziellen Spielraum im Bereich der Tilgung zu haben. Dies führt zu einer langfristig sicheren Finanzierung.

Welche Formen der Finanzierung gibt es?

Den Hausbau kann man mit unterschiedlichen Formen finanzieren. Dabei weise diese jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile auf. Zu den beliebtesten Formen gehört beispielsweise Annuitätendarlehen. Dieses zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass man während der Finanzierung von einer hohen Planungssicherheit profitieren kann.

Der Ablauf ist recht simpel. So geht man als Bauherr einfach zur Bank und beantragt ein entsprechendes Darlehen. Dieses muss man dann jeden Monat zurückzahlen. Selbst eine Zahlung im Quartal kann für die Tilgung vereinbart werden. Der Kreditnehmer profitiert davon, dass die Tilgungssumme stetig gleich bleibt. So kann man diese als feste Größe bei den monatlichen Ausgaben verbuchen. Die Tilgungsrate wird von zwei Faktoren beeinflusst. So spielen Zinsen und die Höhe des Darlehens eine Rolle. Zu Beginn ist die Rate zwar noch relativ hoch, was sich auch in den Zinsen niederschlägt. Dies verändert sich jedoch während der Tilgungsphase, wodurch die Zinsbelastung geringer wird.

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen muss man in der Regel einen gewissen Satz an Eigenkapital mitbringen. Es gibt jedoch auch eine Vollfinanzierung, welche komplett ohne Eigenkapital auskommt. Diese Form wird häufig von Direktbanken zur Verfügung gestellt. Da das Risiko für die Banken recht hoch ausfällt, sind die Zinsen und die mit dem Kredit verbundenen Kosten relativ hoch. In Zeiten, in denen der Leitzins jedoch niedrig ausfällt, kann sich diese Finanzierungsform dennoch lohnen. Ebenso weisen diese Kredite längere Laufzeiten auf. Dies liegt selbstverständlich daran, dass eine höhere Kreditsumme getilgt werden muss.

Finanzierung mit gleichbleibenden Raten (Annuität) über die Laufzeit der Zinsbindung. Der Tilgungssatz ist individuell vereinbar. In der Regel sind Tilgungen zwischen 1-3% üblich. Die Laufzeit bis zum Tilgungsende liegt somit zwischen 25 und 50 Jahre. Die Zinsbindung erfolgt üblicherweise zwischen 1-20 Jahren, kan aber auch variabel vereinbart werden. Sondertilgungen sind zwischen 5 und 10% normal, darüber werden Zinsaufschläge seitens der Kreditinstituts berechnet. Der große Vorteil des Annuitätendarlehen ist die monatlich fest kalkulierbare Belastung und die Tilgungsdauer. Der Nachteil ist, dass der Kreditnehmer unter Umstädnen mit dem Zinserhöhunsgrisiko zum Laufzeitende rechnen muss.

Endfälliges Darlehen

Finanzierung mit gleichbleibenden Raten, welche jedoch ohne Tilgungsanteil erfolgen. Es wird monatlich der Zins an das Kreditinstitut enrichtet und am Laufzeitende der Darlehensbetrag auf einmal zurückgezahlt. Die Zinsbindungsdauer liegt hier in der Regel zwischen 1-10 Jahre (individuell auch länger möglich). Bei endfälligen Darlehen hat der Darlehensnehmer ein fest kalkulierbares Risiko der monatlichen Belastung, jedoch am Laufzeitende die Pflicht, die Finanzierungssumme als Einmalbetrag zu tilgen. Hier sollte eine fixe Planung zur Tilgung erstellt werden.

Tilgungsdarlehen

Wie der Name der Finanzierung bereits sagt, steht hier die Tilgung im Mittelpunkt. Diese vereinbarte Tilgung bleibt während der Zinsbindung fix, während er Zinsanteil monatlich sinkt und damit auch die monatliche Gesamtbelastung. Dieses Darlehen wird vereinbart bei gewerblichen Kreditnehmern oder privaten Finanzierungen bei welchen der Eigentümer das Objekt nicht selbst bewohnt und damit die jährliche Abschreibung des Objekts, der Tilgung entspricht. Somit wird der jährliche Wertverlust ausgeglichen und der Eigentümer erleidet somit theoretisch keinen Wertverlust.

Bausparvertrag & Bauspardarlehen

Des Weiteren hat man die Möglichkeit, wenn man den Hausbau finanzieren möchte, dass man zu dem Klassiker namens Bausparvertrag greift. Die Dauer, die Finanzierungssumme und auch die Zinsen sind von Beginn an festgelegt. Aus diesem Grund kann man auch mit der Finanzierung durch ein Bauspardarlehen gut planen. Im Schnitt läuft ein solcher Vertrag 20 Jahre. Bei dieser Form kann man sich zwischen einer festen und einer variablen Verzinsung entscheiden. Somit kann man die Konditionen perfekt an seine eigenen Bedürfnisse ausrichten.

Der Darlehensnehmer erwirbt durch den Abschluss eines Bausparvertrages das Recht, bei einer Sparsumme von 40-50% der Bausparsumme, ein zinsgünstiges Darlehen der Bausparkasse zu erhalten. Bei einem Darlehen der Bausparkasse ist der Zins über die gesamte Tilgungsdauer gleichbleibend, es ensteht somit kein Zinsrisiko für die Finanzierung. Auch Sondertilgungen sind meistens möglich (auch die vorzeitige Tilgung). Hier stellt sich für den Darlehensnehmer jedoch die Frage, wie sinnvoll Sondertilgungen in dieser Finanzierungsvariante sind. Der Zinssatz ist häufig viel günstiger, als bei Kreditinstituten und über die Dauer der Finanzierung fest. Der Nachteil liegt häufig in der Besicherung. Das Darlehen wird meist immer nur bis zu 80% des Verkehrswerts besichert. Auch ist die Belastung bei vielen Bausparverträgen verhältnismäßig hoch, um eine rasche Rückzahlung zu erreichen.

Versicherungsdarlehen

Das Darlehen wird über eine Versicherung in Anspruch genommen. Diese stellt die Finanzierungssumme tilgungsfrei zur Verfügung, während die Rückzahlung in eine kapitalgebundene oder fondsgebundene Lebensversicherung erfolgt. Die Laufzeit dieser Rückzahlung liegt bei mind. 12 bis max. 30 Jahre nach Abschluss der Versicherung. Sondertilgungen sind bei dieser Variante ausgeschlossen. Ein Vorteil kann für Vermieter aus dieser Finanzierungsart entstehen, denn bei gleichzeitigem Todesfallschutz, sind die Zinsen niedriger als bei der Annuitätenvariante. Dem Vorteil gegenüber stehen auch drei große Nachteile. Als erster Nachteil ist die niedrigen Beleihungsgrenze aufzuführen. Diese wird nicht höher als 60% liegen, des Weiteren besteht ohne Tilgung immer ein hohes Zinsänderungsrisiko. Als letzter Nachteil, steht die Ablaufleistung im Raum. Das Zinsrisiko schlägt sich auch darauf nieder, denn bei einem fallenden Zinsmarkt kann der Versicherer das kalkulierte Zinsniveau nur bedingt halten.

Forward-Darlehen

Ein sogenanntes Forward-Darlehen ist – wie der Name schon sagt – auf die Zukunft ausgelegt. Bei dieser Form des Darlehens können aktuelle und vorteilhafte Bedingungen und Konditionen für den Kreditnehmer bis zu maximal fünf Jahren gesichert werden. Eine derartige Finanzierung ist vor allem in sogenannten Niedrigzinsphasen zu empfehlen.

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die nach Ende der Kreditlaufzeit aufgenommen werden kann, wenn die endgültige Summe noch nicht zurück gezahlt werden konnte. Beispielsweise wenn die vorgesehenen monatlichen Raten noch nicht in voller Höhe abbezahlt wurden. Der Kreditnehmer ist damit einerseits in der ersten Finanzierungsrunde und die fixen Zinsen werden durch das Forward-Darlehen in den nächsten Jahren nicht mehr notwendig. Das Forward-Darlehen ist daher keine klassische Form der Baufinanzierung, die gleich zu Beginn beantragt und aufgenommen wird.

Informieren Sie sich bei Ihrem Finanzberater über einen Vergleich von Angeboten mehrerer Banken, über die an die Baufinanzierung geknüpften Konditionen und Zinsen, sowie über wie viele Jahre die Laufzeit berechnet wird!

Folgende Unterlagen benötigen Sie für den Kreditantrag

Finanzplan erstellen
Finanzplan

Die Selbstauskunft ist die Basis für den Antrag und kann über das Internet elektronisch ausgefüllt werden. Beim Grundbuchamt erhalten Sie einen Auszug aus dem Grundbuch, diesen legen Sie bei der Antragstellung vor. Den Grundriss des Hauses, dass gekauft werden soll, erhalten Sie vom aktuellen Besitzer und er dient als weitere Antragsunterlage. Mit Fotos erhält der Bankberater einen ersten Eindruck von der Immobilie. Falls Sie bereits Kreditverträge oder andere Verbindlichkeiten haben, legen Sie bitte die Kopien vor. Die Kontoauszüge der letzten sechs Wochen belegen Ihre Einnahmen und müssen ebenso wie die Verdienstabrechnung als Original vorgelegt werden. Alle Investitionen, die Sie demnächst planen oder vor kurzem abgewickelt haben, sollten Sie dem Bankberater vorlegen, weil die monatlichen Gesamtbelastungen geplant und berechnet werden müssen.

Die Baufinanzierung ohne eigenes Kapital

Wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, verlängert sich die Laufzeit der Finanzierung und die Kosten steigen an. Die Vollfinanzierung ist also kostenintensiver als eine Teilfinanzierung, wer rund 20 % als Eigenkapital der Gesamtsumme für den Hauskauf zur Verfügung stellen kann, spart bei der Finanzierung aufgrund der kürzeren Laufzeit Geld. Wer nicht warten möchte, bis das Eigenkapital angespart worden ist, lässt sich über eine Vollfinanzierung beraten, die nur von einigen Banken angeboten wird. Beamte haben besonders gute Aussichten auf eine komplette Finanzierung, weil sie einen krisenfesten Job und ein relativ hohes Gehalt haben. Ein Umzug sollte in den nächsten Jahren aber nicht mehr geplant werden, weil beim vorzeitigen Verkauf des Haus die Vollfinanzierung kaum kostendeckend abbezahlt werden kann.

Ein Grundpfand als Absicherung für die Bank

Die Bank vertraut darauf, dass die Tilgungsraten regelmäßig gezahlt werden. Als zusätzliche Absicherung dient ein Grundpfand, der der Bank das Recht gibt, das Haus zur Absicherung des Kredits zu verwenden. Wenn die finanziellen Forderungen der Bank nicht erfüllt werden und andere Möglichkeiten der Ratentilgung nicht mehr möglich sind, kann der Kreditgeber das Grundstück mit dem Haus vollstrecken lassen. Ein ausgefeilter Finanzierungsplan, der die Risiken berücksichtigt, und die gewissenhafte Zahlung der Raten sind der beste Schutz vor der Inanspruchnahme des Grundpfands durch die Bank. Ein geregeltes Einkommen ist eine der Grundvoraussetzung für die Gewährung eines Baukredites durch die Bank, erstellen Sie Ihren persönlichen Plan mit allen Finanzierungsdetails und nutzen Sie den Baukreditrechner, um zu erfahren, ob der Wunsch nach einem eigenen Haus bereits jetzt oder erste später Wirklichkeit werden kann.

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Darauf sollten Sie achten!

Die Regeln für einen solide Baufinanzierung sind so simpel und oftmals doch so schwer einzuhalten:

  1. Es muss ein Finanzierungsplan vor Abschluss erstellt werden. Hier wird vom Kaufpreis das Eigenkapital subtrahiert und übrig bleibt das benötigte Fremdkapital. Aber vorsichtig, das entspricht nicht der Finanzierungssumme, denn es fallen noch div. Nebenkosten wie Makler, Notar, etc. an.
  2. Die Finanzierung nüchtern betrachten. Bei einem Immobilienerwerb sind viele Gefühle und Träume dabei. Dies ist auch in Ordnung, jedoch sollte man sich im Rahmen einer Finanzierung davon kurzzeitig distanzieren und sich fragen, ob die finanzielle Belastung über Jahrzehnte zu tragen ist. Auch sollten möglich finanzielle Einbußen (Nachwuchs, Kurzarbeit, etc.) berücksichtigt werden.
  3. „Mindestens die Nebenkosten“ – so lautet die goldene Regel der Finanzierung. Damit sind Makler, Notar und die Grunderwerbssteuer gemeint. Diese erhöhen schließlich den immobilienwert nicht. Noch besser sind ein finanzielles Fundament von mind. 20% Eigenkapital der Finanzierungssumme. Nur so kann das Zinsänderungsrisiko minimiert werden.
Seriöse und ehrliche Finanzberatung
Seriöse und ehrliche Finanzberatung

Ein Finanzplan der zuerst von dem zukünftigen Bauherrn aufgestellt und dann von einem erfahrenen Bankberater auf die Tragfähigkeit hin überprüft wird, zeigt, ob das monatliche Gehalt tatsächlich hoch genug ist um die individuell ermittelte Tilgungsrate und die Lebenshaltungskosten sowie die anderen, bereits bestehenden Verbindlichkeiten zu zahlen. Die Teilfinanzierung mit einem niedrigen Zinssatz, der für die gesamte Laufzeit vertraglich festgelegt wird, ist oftmals weniger kostenintensiv als eine Vollfinanzierung. Das gesparte Eigenkapital wird bei der Teilfinanzierung berücksichtigt und deshalb ist die Gesamtlaufzeit im Gegensatz zur Vollfinanzierung kürzer und kostengünstiger.

Gleichgewicht zwischen Bausumme, Baufinanzierung und Bonität schaffen

Für den Darlehensgeber besteht ein finanzielles Risiko dahingehend, dass es beim Bauherrn zu Finanzierungsproblemen bei der Rückzahlung der Baufinanzierung mit Zinsen und Tilgung kommt. Der Worst Case ist die Zwangsversteigerung der Immobilie. Um hier auf der sicheren Seite zu sein, wird die Baufinanzierung durch eine erstrangige Grundbucheintragung besichert. Erstrangig heißt, dass von dem Erlös einer Zwangsverwertung als erstes das Baudarlehen bedient wird. Da der Zwangsversteigerungserlös erfahrungsgemäß deutlich unter dem Verkaufserlös auf dem freien Immobilienmarkt liegt, begrenzt der Financier die Höhe der Baufinanzierung und somit sein Kreditausfallrisiko auf in der Regel 70 Prozent Plusminus der Bausumme. Aus Erfahrung weiß der Darlehensgeber, dass er mit dieser anteiligen Baufinanzierung auf der sicheren Seite ist.

Jetzt kommt es darauf an, ob eine beispielsweise 70%-ige Baufinanzierung mit der geplanten Bausumme einerseits und der Kreditwürdigkeit des Bauherrn mit seinem monatlichen Einkommen andererseits kompatibel ist. Die Einnahmen müssen zur Ausgabendeckung ausreichen. Ist das nicht der Fall, muss die Ausgabenseite, also die Bausumme, reduziert werden. Das ist der schmerzliche Punkt, an dem so manche Idee und mancher Wunsch des Bauherrn auf der Strecke bleibt.

Baufinanzierung sollte mit vergleichbarer Kaltmiete korrespondieren

Die Baufinanzierung setzt sich aus den beiden Kostenarten Zinsen und Tilgung zusammen. Hinzu kommt noch der Monatsbeitrag für eine Risikolebensversicherung. Mit ihr sichert der Bauherr die Baufinanzierung sowie seine Familienangehörigen ab. Verstirbt er als Hauptverdiener während der laufenden Baufinanzierung, dann wird der aktuelle Saldo des Baudarlehens abgelöst. Die Immobilie ist sofort schuldenfrei, sodass die Hinterbliebenen darin weiterhin wohnen bleiben können.

Baudarlehen und Versicherungsbeitrag sollten zusammen die vergleichbare Kaltmiete nicht übersteigen, die der Bauherr als Mieter bezahlt oder bezahlen würde. Die Hausnebenkosten nach der Betriebskostenverordnung BetrKV werden im Eigenheim zu Betriebskosten, und Energie- sowie Wasserkosten sind hier wie da in annähernd derselben Höhe zu bezahlen. Anhand dieser zumutbaren Monatsbelastung für den Bauherrn rechnet die Hausbank rückwärts und ermittelt so die Höhe der vertretbaren Baufinanzierung. Das geschieht im Rahmen der Bonitätsprüfung des Bauherrn. Dabei werden seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse, wie man sagt, genau unter die Lupe genommen.

Entscheidend sind ein vertraglich gesicherter Arbeitsplatz sowie das dauerhaft sichere Arbeitseinkommen in der entsprechenden Höhe. Die finanzielle Situation muss so stabil sein, dass die Baufinanzierung, also der Schuldendienst nebst Beitrag zur Lebensversicherung, für die kommenden zwei Jahrzehnte garantiert ist.

Gesamtkostenaufstellung der Immobilien- und Baufinanzierung

Diese Gegenüberstellung der infrage kommenden Einnahmen und Ausgaben ist der Finanzierungsplan für den Bau des Eigenheims. Er lässt sich mit einer Excel-Tabelle bestens verwalten und bedarfsgerecht aktualisieren. Jede Finanzierungsplanung sollte zweckmäßigerweise in die beiden Bereiche „Soll“ und „Ist“ aufgeteilt werden. Soll ist gleichbedeutend mit der Planung. Ist bezieht sich auf die geldmäßige Abwicklung, sprich auf die Liquidität. Wann werden welche Ausgaben fällig, für die punktgenau die notwendige Einnahme bereitstehen muss. Gleichzeitig werden in zwei Zusatzspalten einerseits die Mehr- und die Mindereinnahmen eingetragen, andererseits die Mehr- und Minderausgaben. Mit einem letzten Mausklick wird saldiert, sodass auf einen Blick tagesaktuell die genaue Baufinanzierung angezeigt wird.

Eigenleistung realistisch einschätzen

Mit der Eigenleistung lässt sich ein spürbarer fünfstelliger Betrag einsparen. Sie ist bei allen Innenausbauarbeiten möglich, vom Bodenbelag über Maler- und Anstreicher- bis hin zu verschiedenen Installationsarbeiten. Durch Eigenleistung eingespart werden Handwerkerkosten sowie die dafür anteilige gesetzliche Mehrwertsteuer. Insofern lässt sich die Eigenleistung recht genau kalkulieren.

Entscheidend ist, dass sie vom Bauherrn und seinem Team auch tatsächlich erbracht wird. Wenn es hierbei zu Problemen kommt, dann muss nachfinanziert werden. Die Arbeiten können nicht ruhen oder einfach so eingestellt werden. Eine Fremdvergabe an Handwerker erhöht die Bausumme. Das hat direkte Auswirkungen sowohl beim Kreditgeber auf die Baufinanzierung als auch beim Bauherrn mit einer Erhöhung der Monatszahlung für Zinsen und Tilgung.

Zinsbindungsphase, Effektivzinssatz und Tilgung

Der Bauherr kann durch die Auswahl einer möglichst günstigen Baufinanzierung seine Monatsbelastung direkt mit beeinflussen. Heutzutage ist eine beispielsweise 10-jährige erste Zinsbindung realistisch. Durch die EZB-Niedrigzinspolitik sind die Bauzinsen denkbar niedrig. Die 1%-ige Tilgung des Annuitätendarlehens sorgt für eine niedrigere Monatsbelastung als eine 2%-igeTilgung. Dafür ist die Laufzeit der Baufinanzierung dementsprechend länger. Wie es genannt wird, kann an dieser Stellschraube bei der Bonitätsbewertung gedreht werden.

Zur Flexibilität einer guten Baufinanzierung gehört auch die jederzeitige Möglichkeit für kostenlose Sondertilgungen. Auch diese Fragen lassen sich mit Finanzierungsplan & Excel-Tabelle gut lösen. Der Bauherr kann sich seine Baufinanzierung so passend rechnen, dass im Endeffekt alle Seiten gut damit leben können. Damit lässt sich der Traum vom Eigenheim auch ohne größere Abstriche realisieren. Jeder hat seinen Vorteil. Die Hausbank verdient an der Baufinanzierung, und der Bauherr schafft Wohneigentum als Grundlage für die spätere private Altersvorsorge.

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Risiken für die geplante Finanzierung von Immobilien

  • Darlehensnehmer entscheiden sich häufig für eine falsche Tilgung. Entweder ist diese zu niedrig und es verbleibt eine zu hohe Restschuld zum Ende der Zinsbindung (Zinsänderungsrisiko), oder die Tilgung ist zu hoch. Dies führt natürlich zu einer niedrigeren Restschuld, aber die monatliche Belastung kann zu einem leeren Geldbeutel und/oder persönlichem Druck führen, die vereinbarte Annuität zu erbringen.
  • Die Zinsfestschreibung ist zu kurz oder zu lange. Gerade Erstfinanzierer haben sich in der Vergangenheit häufig selten mit den Geschehnissen der Zinsentwicklung auseinandergesetzt. Das führt zu einem großen Zinsänderungsrisiko, d. h. bei zu kurzen Festschreibungen und steigendem Zinsmarkt, ist die Belastung bei einer Verlängerung (Prolongation) um ein vielfaches höher. Fällt der Zinsmarkt und die Festschreibung der Kreditzinsen, läuft lange, so verliert der Darlehensnehmer viel Geld im Laufe der Jahre.
  • Achtung vor versteckten Klauseln. Gerade freie Finanzmakler oder Bankhäuser, haben div. Klauseln in Finanzierungsverträgen, welche nicht „alltäglich“ sind, u. a. der Verkauf des Darlehens an Dritte. Diese Praxis ist oft im europäischen Ausland vorhanden, d. h. Kreditinstitute, welche ihre Bilanzen verbessern möchten oder liquide Mittel benötigen, veräußern Kreditverträge an andere Bankinstitute und bekommen dafür einen finanziellen Ausgleich. Ein solcher Verkauf bedarf keiner Zustimmung des Darlehensnehmers. Der große Nachteil ist, das sich neben dem bisherigen Ansprechpartner, auch Rechte und Pflichten des Finanzierenden ändern können.

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Fazit für sichere Immobilienfinanzierung

Eine sichere Immobilienfinanzierung ist keine Zauberei. Wichtig ist, dass man sich als zukünftiger Immobilientycoon auch mit der Materie der Finanzierung auseindandersetzt. Vertrauen Sie nicht gleich dem ersten Angebot, sondern vergleichen Sie. Werfen Sie auch einen Blick in die Zukunft und vertrauen Sie nicht nur der IST-Situation. Wohin entwickelt sich der Zinsmarkt? Wie hoch ist bei mir das Risiko in 10,20 oder 30 Jahren? usw.

Zudem ist Eigenkapital mehr denn je unerlässlich. Wollen Sie langfristig finanzieren, müssen im Vorfeld die Kaufnebenkosten bezahlt sein. Es lohnt nicht,nicht wertsteigernden Immobilienkosten zu finanzieren. Außerdem minimieren Sie das Riskiko der Zinsänderung!

Sie sehen, eine gute Finanzierung ist mit ein bisschen Augen auf und gesundem Menschenverstand sehr einfach.

Fragen, die während der Beratung häufig gestellt werden:

Wie viel Kredit kann ich mir leisten? Wie lange dauert die Bewilligung des Baukredits? Diese und viele andere Fragen werden in der Beratung vor einer Baufinanzierung sehr häufig gestellt. Alle Antworten dazu finden Sie hier:

Wie viel Baukredit kann ich mir leisten?

Wie viel Kredit man sich als Kreditnehmer für den Hausbau leisten kann, hängt von der Höhe des aufgebrachten Eigenkapitals, der Gesamtsumme an Hausbaukosten und der monatlichen finanziellen Belastbarkeit zur Rückzahlung der Raten. Hier ist vor allem wichtig, wie hoch die monatlichen Einkünfte des Bauherren bzw. Kreditnehmers sind – also wie viel Geld er für die Tilgung des Baukredits oder Darlehens pro Monat aufbringen kann.

Wie viel Baukredit bekomme ich?

Die Summe, die eine Bank als Darlehen oder Kredit bewilligen wird, hängt vom vorgelegten Finanzierungsplan, den Gesamtkosten und dem Eigenkapitalanteil, sowie den Sicherheiten des Kreditnehmers ab.

Wie viel Baukredit kann ich aufnehmen?

Diese Frage ist schnell beantwortet: Je nach Höhe des Eigenkapitalanteils und der Gesamtkosten richtet sich die Kreditsumme, die eine Bank bewilligen wird. Dabei ist zu beachten, dass neben dem Eigenkapital auf während der Laufzeit die Fremdkapitalsumme in monatlichen Raten leistbar ist. Ein detaillierter Finanzierungsplan gibt Ihnen eine Übersicht der aktuellen finanziellen Lage. Nehmen Sie zudem Kontakt mit Ihrem Finanzberater auf, um diese Frage im Detail zu besprechen.

Wie funktioniert ein Baukredit?

Bei einem Baukredit wird für die Immobilienfinanzierung ein Darlehen mit fixen oder variablen Zinsen und einer begrenzten Laufzeit durch monatliche Kreditraten an die Bank oder das Kreditinstitut zurückgezahlt. Die Kreditsumme berechnet sich dabei durch die Gesamtkosten des Bauvorhabens abzüglich des aufgebrachten Eigenkapitalanteils.

Wie lange dauert es bis ein Kredit bewilligt wird?

Die Dauer der Bewilligung eines Baukredits oder Darlehens zur Hausbaufinanzierung hängt vom Kreditgeber und den vorgelegten Unterlagen ab. Ist ein detaillierter Finanzierungsplan vorhanden und genügend Eigenkapital seitens des Kreditnehmers angegeben, kann die Bewilligung relativ schnell geschehen.